De woningmarkt anno 2020

De woningmarkt anno 2020.
Onderstaande heb ik opgeschreven, omdat ik in mijn dagelijks werk als makelaar en taxateur iedere dag veel gesprekken voer over de huidige gekte en krapte op de woningmarkt. Hoe kan dat nou, 5 jaar geleden was het toch heel anders en wat verwachten we voor de nabije toekomst dan?
Onderstaand is hoe ik daar tegenaan kijk.
  
Halverwege de jaren ’90 werkte ik bij een landelijk opererende woningcorporatie in seniorenhuisvesting. In de avonduren volgende ik een opleiding voor de makelaardij. Eind 1996 ben ik gediplomeerd overgestapt van de woningcorporatie naar de makelaardij.

De jaren ’90 en de Vinex
In die tijd was er nog een ministerie van VROM. De woningmarkt was toen ook enorm overspannen door de recent verruimde financieringsmogelijkheden. En je kan over een Vinex-wijk zeggen en vinden wat je wilt, maar de kern is dat er destijds nog met oog voor iedereen is gebouwd. Sociale huurwoningen, sociale koopwoningen, duurdere huurwoningen en duurdere koopwoningen, van appartementen voor starters en senioren tot duurder half vrijstaande woningen en vrijstaande villa’s. 
De planvormingen in het kader van de landelijke volkshuisvesting en de decennialange bouwachterstand sinds de 2^e wereldoorlog en de wederopbouw van steeds ca. 100.000 woningen die hieraan ten grondslag lagen; de ruimtelijke ordening is in het kader van de liberalisatie van - zoals zovele andere dossiers - daarna door de rijksoverheid opgeschort, de verantwoordelijkheden zijn bij de lagere overheden zoals provincie en gemeenten neergelegd: de gemeente die overigens in vele gevallen ook contractpartij, vergunningverleners en uitgevers van de grond zijn. Uiteindelijk is het ministerie van VROM opgedoekt.

Senioren en doorstroming:
Ondertussen volgde begin deze eeuw de sluiting van de verouderde verzorgings- en bejaardenhuisvesting. Noodzakelijk omdat naast de veroudering van het vastgoed ook de eisen van de bewoners veranderde en de wens om langer thuis te blijven wonen ging spelen. Ook was de sturing vanuit de overheid dat er dan vervolgens zorg kan worden ingekocht op persoonlijke en individuele basis.
Let wel, ik ben helemaal niet tegen deze ontwikkeling, integendeel, maar een dergelijke ontwikkeling heeft wel gevolgen waarop beleid door de rijksoverheid gemaakt had moeten worden. 
Het gevolg van deze ontwikkeling is namelijk dat de doorstroming in de woningmarkt stagneert, maar hierop is dus niet geanticipeerd door de diverse overheden, laat staan door de Rijksoverheid. Zowel niet aan de kant van de senior die desnoods ook een betaalbare en individuele gelijkvloerse woonoplossing zoekt als ook niet aan de kant van de starter.

Even terug naar het einde van de Vinex: het uitblijven van opvolgende planvorming resulteerde in het verder opkomen van de woningcorporaties als contractspartij van de gemeente als grootschalige projectontwikkelaar, omdat zij als enige nog konden voldoen aan de opgave van het beleid van bouw voor sociale huurwoningen. Dit was alleen nog betaalbaar door gelijktijdig mede-ontwikkeling van duurdere huisvesting. Door het verderopschalen van de bouweisen, zoals isolatienormen, duurzaamheids- en veiligheidseisen - alles zeer begrijpelijk! - liepen (en lopen) de bouwkosten ook nog zienderogen op. De sociale huisvestingsopgave werd dus betaald door de mede-ontwikkeling van duurdere nieuwbouw. 
Dan laat ik verder onbesproken dat de grondprijs bij een groot aantal gemeenten bij uitgifte ook nog een aanzienlijk en noodzakelijk aandeel van de gemeentebegroting uitmaakt.

Financiële en €uro-crisis:
Met het uitbreken van de financiële en euro-crisis in 2008 en 2010 is vervolgens de gehele bouwsector zo goed als op de fles gegaan en heeft de rijksoverheid de focus alleen gelegd op de banken en de financiële sector. Zij heeft vooral ook nagelaten om op dat moment de economie aan gang te houden (zoals ze nu in de Corona-crisis wel poogt te doen!) door de bouwbedrijven en projecten door te laten bouwen en de productiebedrijven (materiaal en kennis) in de lucht te houden.
Na het opkomend economisch herstel is er een grote schaarste gebleken aan bouwplannen, personeel, bouwmateriaal, productie van bouwmateriaal, kennis en tevens ook hogere grondprijzen, hogere bouweisen, etc.



Tot 2014/2015 verkochten woningcorporaties ook veel ouder bezit (uitponding) van woningen uit de jaren ‘60 en ‘70, die noodzakelijkerwijs aan renovatie en modernisering toe waren. Wat projectmatig een grote opgave is voor een corporatie, maar voor de individuele particulier (starter) een buitenkansje. Deze woningen konden tot met 2014 voor een vriendelijke startersprijs en voor zelfbewoning door starters worden verkocht. Deze starters konden hiervan dan hun eerste huisje maken en de woning verduurzamen. De woningcorporaties gebruikten de opbrengsten uit deze verkopen weer om te investeren in vernieuwing en verduurzaming van hun sociale bezit. 

Minister Blok heeft in 2014 rigoureus en desastreus ingegrepen bij de woningcorporaties met als gevolg veel verkoop van gemeenschappelijk bezit aan (buitenlande) beleggers en een forse inperking van de sociale huursector alsmede de woningcorporaties een forse verhuurdersheffing opgelegd. 
De laatste sector die nog in staat was betaalbare woningen te bouwen en fungeerde als het ventiel in de woning markt is rigoureus en visieloos de nek omgedraaid.
Het gevolg: als beginnende leraar, politieagent, verpleger i.o. kom je niet meer in aanmerking voor een liberale of sociale huurwoning via deze weg. Voor wat betreft huurwoningen is men aangewezen op de geliberaliseerde huurmarkt met huren vanaf € 750 per maand (sociale huurprijsgrens 2020).


Na de crisis kwam het ingetreden economisch herstel vanaf 2014/2015 en de daaropvolgende dreigende Brexit zijn er vele expats en kennis- en arbeidsmigranten richting Nederland gekomen. Allemaal kundige mensen die hier in de regio veelal de gehele automatisering van diverse (groot)bedrijven in de Randstad in de lucht houden. De vraag naar woonruimte steeg explosief met als gevolg dat ook de huren in het geliberaliseerde segment explosief zijn gestegen. Even ter illustratie: in 2019 was een instroom van expats van 123.000 tegenover een vergunning van nog geen 70.000 woningen in dat jaar en dan is de al in Nederland wonende woningzoeker nog niet in beeld. 

De geliberaliseerde huurmarkt:
De geliberaliseerde (betaalbare) huurmarkt is eigenlijk het grote ventiel in de woningmarkt. Indien hierin voldoende aanbod voorradig zou zijn en de huurprijs op acceptabel niveau gehouden kan worden, zeg maar tussen die € 750 en € 1000 per maand, dan zou men daar in veel gevallen terecht moeten kunnen. Een starter, iemand in echtscheiding, iemand die van baan en daardoor van woonplaats wisselt (forens) of een expat of arbeidsmigrant. Voor korte duur of lange duur. Nogmaals, bij voldoende aanbod.
Helaas! Met de huidige grond- en bouwprijzen, bouweisen en procedurekosten zijn de realisatie van deze woningen in dit segment totaal onrendabel en zullen, zeker niet in de nieuwbouw of herontwikkeling, niet worden gerealiseerd.

Intussen had de ECB (Europese Centrale Bank) vanaf begin van de Euro-crisis besloten de rentes drastisch te verlagen. Dit heeft gevolgen voor de hypotheekrente, die inmiddels tot onder de gezonde norm is gedaald. Vele woningeigenaren hebben hun hypotheek inmiddels omgezet (groot gelijk!).
Nu de banken geen rentes meer verstrekken op spaargeld en er voldoende kapitaal in de markt is, is de particulier mede op zoek gegaan naar rendement en dus een geduchte concurrent geworden van de woningstarter. Want een starterswoning zorgt bij deze schaarste voor een goed rendement. Nog onbesproken blijft dat de banken welwillend zijn om hieraan mee te financieren.

Positief is wel dat de hypotheekregels tegenwoordig (maximaal 100% annuïtair i.p.v. 125% van koopsom en kosten) alsmede de prijsstijgingen van de laatste jaren de restschuldproblematiek voor het grootste deel heeft opgelost. 
Interessant punt is overigens dat het bufferkapitaal in het potje van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) in de periode van de financiële en euro-crisis, waarbij ze toch heeft moeten bijspringen in deze restschuldproblematiek, alleen maar flink is toegenomen. Je vraagt je af waar deze pot nu nog goed voor is binnen de huidige strenge hypotheekregels en loan-to-value verhoudingen. In mijn optiek is het niet meer voor de consument bedoeld in ieder geval.

De expat van huur naar koop:
Intussen heeft ook de expat besloten dat de huren in Nederland en vooral rond Amsterdam tot een onacceptabel niveau gestegen zijn en dat een koopwoning veel voordeliger is. Expats hebben doorgaans een korte termijns-scope, maar worden door de scheve verhoudingen sinds ca. 3 jaar de koopmarkt opgeduwd. Mochten deze expats naderhand weer (moeten) vertrekken is het verhuren van deze woning met de huidige rentetarieven ook nog eens een goede beleggingsoptie en een welkome investering voor hen. Het gevolg is wel dat een deel van deze koopwoningen dus niet meer terugkomen op de koopmarkt en permanent achterblijft in de geliberaliseerde huurmarkt. Je kunt je voorstellen dat dit niet bijdraagt aan het oplossen van het woningtekort.

Nieuwbouw:
Tot en met de Vinex was nieuwbouw altijd “goedkoper” dan bestaande bouw. Dit kwam door evenwicht in de markt, de aanbieding en de kosten. Bij de huidige nieuwbouw, hoge grondprijzen, hoge bouwkosten. Je kan natuurlijk ook stellen dat de kwaliteit hoger is Hoge grondprijzen door schaarste en het (bijna) verbod op bouwen buiten de bebouwde kom. Herontwikkeling is namelijk altijd duurder, maar ook de bouw- en milieueisen en procedures dragen bij aan de hoge kosten. 

Betaalbaar:
Er is uitermate veel vraag naar betaalbare starterswoningen en betaalbare seniorenwoningen, alsmede naar betaalbare huurwoningen in het sociale en middensegment.
De senior die overweegt door te schuiven naar een appartement, omdat de woning te groot wordt en de tuin te veel werk, zit veelal niet te wachten om een groot deel van zijn kapitaal weer “in de stenen te stoppen”. Het is vaak gewoon veel te duur en ze blijven wonen waar ze wonen, omdat ze geen mogelijkheden zien. En die zijn er vaak ook niet. Dan maar een traplift en een douchestoel, bijvoorbeeld.

En nu?
De woningmarkt is onbetaalbaar voor de starter en Jan Modaal en de woningmarkt is zwaar gepolariseerd door het ontbreken van ook maar enige passende visie en regulering vanuit de overheid: De regulering die er is, is niet passend en werkt vaak contraproductief. Naast een sociale huursector, die voor de starter en Jan Modaal in z’n geheel niet meer bereikbaar is, is er een veel te dure geliberaliseerde huurmarkt met veel te weinig passend aanbod alsmede een veel krappe koopmarkt met exorbitante prijsstijgingen.
 
Na 25 jaar in de makelaardij: ik ben zeker voor en niet tegen marktwerking in de woningmarkt, maar deze woningmarkt is totaal verkeerd gereguleerd. Overgereguleerd waar het niet moet en niet gereguleerd waar het wel zou moeten.
En een markt in zijn algemeen, welke dan ook, moet je niet ongebreideld zijn gang laten gaan. Net als de weekmarkt op het dorpsplein. Hier staan misschien 3 kaaskramen, 3 groentekramen, 5 kledingkramen, 2 notenkramen, 2 viskramen, etc. Goed in balans, omdat ze een vergunning nodig hebben, want anders wordt het zooitje of vechten ze elkaar van de markt af en staat er van alles niets of van niets veel teveel.

De rijksoverheid moet nu ingrijpen en op zeer korte termijn met provincies en gemeentes in overleg.
Inmiddels lopen we 20 jaar achter de feiten aan met desastreuse beslissingen in het voorbij gaan.
Een woning is één van de eerste levensbehoefte en belangrijk genoeg om in dit land goed geregeld te worden…door de overheid. En niet zoals nu wordt beperkt door allerlei overheidsregelingen die totaal contraproductief werken of met allerlei beperkende of stuwende fiscale maatregelen. Er moet weer een visie zijn en het liefst een lange termijnvisie op de demografische ontwikkelingen en de bevolkingsopbouw in de regio's voor de nabije en verre toekomst, de gewenste woonruimte en ruimteverdeling, landschapsinrichting, etc. Dat is de maatschappelijke verantwoordelijkheid van onze Rijksoverheid en dat kun je niet loslaten.